广清一体化能让广州客为清远楼市掏出钱包吗?

2019-03-02 23:46:47|来源:乐居买房|作者:余史立原创

??年初,国务院港澳办主任张晓明在接受媒体采访时官宣了广州在粤港澳大湾区城市群中的地位——四大中心城市之一,“要发挥辐射带动周边地区的引擎作用”。若用接地气的方式转述这句话,就是广州要积极、主动、热情地让周边城市“抱大腿”。

??毕竟,一个区域里、几座城市中总有率先发展起来的,其他城市抱住这座发展较快的城市的大腿,一方面是“先富带后富,共走富裕路”;另一方面,该中心城市也可以整合周边城市的资源,从单方面的“被抱大腿”变为集体“抱团”发展。实际上,经济领域的抱团(专业一点的说法叫经济区域化)已然是全世界经济发展的基本趋势。

??可以说,粤港澳大湾区就是一种“抱团”行为。不过,早在这个“团”形成之前,广州这座中心城市已承担起了带兄弟城市飞的重任,比如广佛同城,比如广清一体化。

??然而,相比广佛同城的顺利进展,广清一体化达成了什么里程碑式的成就?普通民众似乎也答不上来。2012年“广清一体化”概念被初步提出,2019年宣布两城一体化升级,将探索建设“广清特别合作区”,7年时间里举世瞩目的区域发展战略粤港澳大湾区诞生,而作为中心城市的广州却也带不上清远这位兄弟,所以清远只能尴尬地自称:粤港澳大湾区北门户。

广州客愿意为清远楼市买单吗

??其实,广清一体化的进程如何、该概念又是否深入人心,看看清远的购房者中有几成广州客就能大概了解。近日,广州乐居编辑就来到清远实地踩盘,而我们选择的首站是清远“未来的中心”——燕湖新城。

燕湖新城

??清远未来CBD?下一个珠江新城?太多规划别傻傻分不清楚

??来到不熟悉的地方购房,第一步是搞清楚楼盘在当地位于什么地段,这样才能对该盘有个基本判断。

??就比如乐居编辑此次踩盘经历:楼盘案场的置业顾问一听说编辑是广州过来的,就开始了天花乱坠的区位解说。总结为一句话,就是燕湖新城之于清远就如珠江新城之于广州,是未来整个清远的中心。

??考虑到大多数广州购房者对于清远并不熟悉,这里乐居编辑要先讲清楚几个概念,按范围大小排列,分别是:燕湖新区、燕湖新城、燕湖新城中心区。

??燕湖新区于2012年启动规划,职能涉及生产基地、宜居名城、休闲之都,一言以蔽之:功能齐全。其规划范围调整过一次,主要区别是把石角工业园、广州(清远)产业转移工业园、嘉福工业等区域划了进来(详见《广东清远燕湖新区发展总体规划》),总面积约513平方公里——这个面积是什么概念?广州天河、越秀、荔湾、海珠四个行政区面积加起来还不到300平方公里,所以,实际上燕湖新区范围非常广,而乐居编辑踩盘时遇到的置业顾问也无一人提及该概念。

燕湖新区规划范围调整图燕湖新区规划范围调整图

??至于燕湖新城,就是燕湖新区“一轴双翼、一心四片”空间格局中的“一心”,即燕湖新区的核心, “是清远市未来的商务商业、文化休闲和公共服务中心”,规划范围如下(即下图中用蓝色标识的核心区范围,资料来源同上)。

燕湖新区核心区及起步区规划图燕湖新区核心区及起步区规划图

??尔后,清远市城乡规划局又将燕湖新城划分为中心区、东部宜居片区、西部宜居片区(详见《清远燕湖新城中心区、东部宜居片区、西部宜居片区控制性详细规划》批后公告),甚至还规划了“湖城大道以南清晖路以西片区”(详见《湖城大道以南清晖路以西片区控制性详细规划》草案公示),其中,燕湖新城中心区终于获得“清远未来CBD”的官宣。

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??所以,弄清楚了吗?清远未来CBD不是燕湖新区,说燕湖新城也不太对,最准确的说法是燕湖新城中心区(或称为燕湖新城中部片区)。

??这么多规划,这么多概念,广州购房者不亲自下场研究根本就弄不清楚啊!而如果问案场置业顾问现在燕湖新城发展得怎么样,他们一般都会回答:“当年珠江新城也只是一片荒地!”

??个中深意,懂了吧?虽然这句话并未曲解事实,但燕湖新城的确还处于“画大饼”的状态中。

       同时,这句话也可以反映:对标珠江新城是燕湖新城楼盘的一大营销卖点,尤其是位于燕湖新城中心区的碧桂园智慧未来城,该项目甚至在售楼处专门设置了珠江新城和燕湖新城的对比展示,案场置业顾问也不断强调:燕湖新城就是以珠江新城为模版进行建设的,包括城市展览与博物馆、图书馆、科技馆、青少年活动中心,即“四馆一中心”——乐居编辑就在珠江新城上班,看到燕湖新城的效果图也不得不承认它确实与珠江新城有相似之处。

碧桂园智慧未来城售楼处展示栏碧桂园智慧未来城售楼处展示栏

??虽然燕湖新城中心区现在尚未形成规模,但它毕竟是政府启动规划、重点打造的,成为清远的CBD只是时间问题,至于这个CBD能否与其他城市的CBD相较量,则要看整个清远市的产业发展。总体而言,位于燕湖新城范围内的楼盘,其地段优势在清远市内是毋庸置疑的。

??这次,乐居编辑一共实地探访了四个楼盘,分别是位于燕湖新城中心区的碧桂园智慧未来城、位于湖城大道以南清晖路以西片区的碧桂园山湖城,以及虽未被划入燕湖新区范围内,但也算比较临近燕湖新城西部宜居片区的时代花城和新力翡翠湾,大致位置如下图所示:

楼盘在燕湖新城规划图中的大致位置示意图楼盘在燕湖新城规划图中的大致位置示意图

碧桂园未来城

??真正位于清远CBD内的楼盘 智慧装修交付是另一亮点

??碧桂园智慧未来城,这个盘的地段没得说,确确实实在燕湖新城中心区的规划范围内,待清远未来CBD发展起来,走路就能上下班或许将成为部分业主的现实生活。

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??不过,若与下文将提到的其他楼盘相比,从未来城去广州不算特别方便。它距离高速路出口大概10公里;距离已开通的高铁清远站大约4.5公里;虽然距离广清城轨站北延线燕湖新城站比较近,但该站预计2022年才能开通。

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??未来城一期共规划14栋总计2308户,地上地下车位数共2640个车位,车位配比1:1.12,现在售10#栋,两梯六户,户型包括建面约81㎡2+1房,望花园;约97㎡南向2+1房;约128㎡南北对流3+1房,带装修均价约9700-9800元/㎡,2020年6月交楼。三个户型均有样板房可参观。

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??产品倒是中规中矩,但参观板房时乐居编辑发现了未来城的另一个亮点:智能装修交付。虽然说未来城的智能装修标准也并没什么黑科技,主要有一键回家模式、一键离家模式、中央语音控制设备等,与广州某些楼盘对比可能也相形见绌,但至少在本次乐居编辑踩的清远盘中,仅有未来城打出了这个智能装修卖点。

广州客愿意为清远楼市买单吗中央语音控制设备

中央语音控制设备

??据案场置业顾问介绍,碧桂园将在项目西侧打造大型商业广场,建成后业主在自家楼下就可以享受商超、娱乐、餐饮等配套。

??置业顾问说,项目的业主里有7成是本地人,以自住为主;另外3成来自广州和香港,广州业主多出于投 资目的,而香港业主既有投 资的,也有养老自住的。

??总体而言,碧桂园智慧未来城在清远市内地段优越,而且燕湖新城中心区住宅用地较少,乐居编辑比较认可项目的价值。

碧桂园山湖城

??超级大盘环境优越 主打改善型客户

??论开发大盘,尤其是郊区大盘,碧桂园绝对是佼佼者,比如在广州,碧桂园打造了广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园凤凰城;在广清交界处,碧桂园开发了假日半岛/半岛1号。本来,碧桂园山湖城也是一个郊区大盘,但如今被划入燕湖新城湖城大道以南清晖路以西片区,摇身一变成为清远市区最大的楼盘。

碧桂园山湖城销售中心碧桂园山湖城销售中心

??山湖城经过多年发展已经是一个成熟大盘,1-4期业主已入住,社区内生活氛围较好。整个项目占地约2000亩,临近3300亩生态公园和20万方天然湖泊(顾名思义——山湖城),拥有如此优越的自然环境,项目当然不会缺少改善型产品。所以山湖城在景观最好的临湖、临山区域布局了别墅组团,不过别墅产品已全部售完。目前还有房源的是【天玺湾】【学府1号】和【万象山湖】组团,三个组团各有特点。

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??天玺湾组团原本是计划建别墅的,后因政策才改为建设高层洋房,所以这个组团的特点就是景观好,随之而打造的主力产品自然是改善大户型,包括建面约140/190/260㎡等单位,目前140/190㎡单位货量较多。

虽然不愿意承认,但参观260㎡样板房的时候有点迷路虽然不愿意承认,但参观260㎡样板房的时候有点迷路

??至于学府1号,置业顾问介绍业主多是冲着组团楼下的公立学校(涵盖幼儿园、小学和中学各个阶段)而来,该组团的户型也偏刚需,包括建面约79/98/125㎡单位,2梯6户。学校预计今年9月开学,大约有3000个学位。这个学位数量显然无法满足整个山湖城总计1万6千户所有业主子女的就学需求,因此学府1号组团是“近水楼台先得月”。那么其他组团的业主子女如何就学呢?置业顾问说,有能力购买大户型的业主一般会送孩子到附近的私立学校就读。

学府1号组团约79㎡样板间学府1号组团约79㎡样板间

??万象山湖实际上是山湖城商业广场的名字,权且称呼建在商场之上的高层洋房为万象山湖组团。既然是商场,自然位于主干道旁,也是整个项目最外边的位置,隔壁就是楼巴站(每天约有6-8趟楼巴前往广州天河、越秀等地),目前麦当劳、电影院已签约进驻。该组团将于2020年8月收楼,商场也差不多会在那个时间点开业。这个组团的优势也很突出:楼下就是商场,交通较便利。

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??目前山湖城的均价大约是10500-11500㎡/元,在清远算卖得比较贵。置业顾问说,项目前期的业主以清远本地比较有购买力的改善型客户为主,他们多看重山湖城的环境、产品以及碧桂园这个大品牌;现在,外地业主比例达到4成,很多来自花都和白云,其中自住的花都业主数量不少。

??山湖城还有一大亮点,就是距离广清城轨清远站大约700米(此清远站非高铁清远站),预计今年通车至花都广州北站,届时花都业主往返将更加方便。  

山湖城销售中心的展示山湖城销售中心的展示

??值得一提的是,乐居编辑在参观社区时看到山湖城正在采用碧桂园SSGF工法盖楼,工地现场确实没有飞扬的灰尘,施工不会对已入住的业主造成很大影响。

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翡翠湾、花城

??临近高速路口 靠近燕湖新城

??如前文所述,虽然新力翡翠湾和时代花城在规划上属于“清远现有城区”,因此甚至不属于燕湖新区,但却离燕湖新区的核心区——燕湖新城很近,直线距离仅约两公里。

??从珠江新城驱车出发,走许广高速,从横荷出口下高速后再行驶不到1公里便可到达新力翡翠湾。

新力·翡翠湾销售中心新力翡翠湾销售中心

??新力翡翠湾体量不大,共规划4栋建筑,1#栋已售完(22层,2梯4户),2#栋(2梯4户)、3#栋(2梯6户)待推,现在售4#栋,33层高(一楼为架空层),2梯4户,主力户型有3个,包括2个格局不同的建面约101㎡三房单位和1个建面约114㎡四房单位。低层单位带装修均价仅约8500元/㎡,已卖完;高层单位均价约9200-9600元/㎡,2020年6月收楼。4#栋三个户型均有板房可参观。

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??交通上,除了靠近高速出口,据案场置业顾问介绍,项目与广清城轨清远站只有2个公交车站的距离。

??周边的教育配套有清远盛兴中英文学校(私立,涵盖幼儿到高中阶段,高中每年学费两万一左右,初中、小学每年学费一万左右)、横荷中学(公立)、横荷小学(公立)、富强小学(公立,预计2020年9月开学)。

??总的来说,新力翡翠湾没有硬伤,地段不错,配套较齐全,性价比没问题。

??时代花城同样靠近许广高速,就在清远西出口处。

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??项目共规划四期,一期于2015年1月开盘,据案场置业顾问说首次开盘带装修均价仅约4300-4500元/㎡,一期已于2016年底交楼。现在是二期,1-6栋已售完,15-17栋未售,在卖的是7-14栋,主力产品为建面约117-126㎡南向三至四房,其中购买10#栋房源必须签约返租协议,时长8年。目前带装修均价约为9000元/㎡。

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??令人比较意外的是,时代花城的业主中广州客占了6成,主要来自花都、白云。置业顾问介绍,因为经许广高速来往花都十分便利,不少花都老师在此买房,周末就开车过来住。而来自更靠近广州市中心的业主则多出于投 资目的。

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海伦堡海伦湾

??西部宜居片区全新盘 周边配套成熟

??除了上文已介绍的这四个盘,乐居编辑此次踩盘还与全新盘海伦堡·海伦湾项目的策划进行了交谈,虽未到项目现场探查,但也借此向网友介绍下乐居编辑了解到的信息。

??海伦堡·海伦湾的地段可圈可点,位于燕湖新城西部宜居片区,可望北江,附近就是成熟高端社区维港半岛,周边各项商业、医疗、教育配套十分成熟(教育资源主要有公办市一级田家炳实验学校,和涵盖幼儿园至高中阶段的私立博爱学校),相比于还在拓荒阶段的碧桂园智慧未来城,海伦湾属于“坐享”型。项目共规划12栋建筑(包括1栋幼儿院),主力产品为建面约88-117㎡带装修三房。

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??项目或于两个星期内开放销售中心,计划首推2栋,2梯6户,目前公布了01、05户型:

02座01户型98㎡三房02座01户型约98㎡三房

02座05户型约113㎡三房02座05户型约113㎡三房

??这位策划就是清远本地人,她表示海伦湾首次开盘主要瞄向本地客户,先消化本地市场,毕竟本地人对海伦湾的地段和学区认可度很高。“海伦湾能开拓广州市场当然更好,但即使是碧桂园的项目,前期也都是主打清远市场,后面才渐渐打开了广州市场。清远本地还是有购买力的。”

买清远吗?

??要让广州客为清远楼市掏钱包还得看清远产业发展

??且不提广清交界处的楼盘,广州客甘心掏钱购买清远盘吗?本次踩盘发现,清远楼市要打开广州市场依旧任重道远。

??与广州客大举西进佛山楼市相比,清远楼市中除了卖得比较久的老盘(比如时代花城、碧桂园山湖城),现阶段还是以本地人为主要目标客户和消费主力,广州客对清远楼市认可度相对较低。

??清远楼市要打开广州市场,先来看看佛山楼市为何能吸引广州客:

??十年前广佛同城协议签署,2010年国内首条跨越地级行政区的地铁线路——广佛线开通一期首通段,截至去年年底二期后通段已开始运营。居住在佛山、工作在广州,依靠地铁实现每日通勤已经成为许多人的生活常态。相比城轨、高铁,地铁在人们印象中就是市内交通工具,广佛线的存在缩短了人们的心理距离,逐渐模糊了两个城市的界限感,且未来更有10条连通广佛两地的地铁新线路,假以时日,“超级大城”的概念或许会被每个普通民众认可。

??这就不难理解广州客西进佛山楼市。根据一份发布于2017年的广佛置业者购房情况调查,在佛山购房的广州客中有85.3%是首套自住,充分说明了佛山楼市对广州刚需客的吸引力;至于那约15%的非出于自住目的的广州置业者,他们也看好佛山楼市的前景,否则不会出手购买。

??应当说,广州客西进佛山楼市,一方面是广佛同城进程令人瞩目,另一方面也是佛山本身就拥有发达的产业,广佛同城进展顺利是双方面的,两城产业互补,互利共赢,而非仅凭广州带动。

??对比起来,广州和清远的一体化进程还要负重前行。就如出身于清远的海伦湾策划所说,广清一体化仍然只是概念,清远本地人并未切身感受到两城正走向“一体”,它的未来没有一个明确的前景。

??然而,即使清远本地依旧有购买力,只要它的刚需人口继续向一线城市流动,就必将面临本地消费能力趋向饱和的问题,这就要求清远楼市需要尽快打开其他市场,而与清远相邻的中国内地四大一线城市之一、粤港澳大湾区中心城市——广州,自然是清远楼市的第一选择。

??展望未来,我们相信清远楼市会吸引更多广州客北上。一来,广清城轨一期有望今年开通;二来,广清特别合作区开始探索建设,相信有更多产业将落户清远;三来,清远楼市不限购、低门槛、低总价、可用广州公积金确实对广州客的荷包很有吸引力。

广州客愿意为清远楼市买单吗

??待产业真正落户清远,当广清实现优势互补,两城从一方带另一方飞变为“比翼双飞”,实现两城“抱团”发展,届时广州客对清远楼市的价值更加认可,才会甘心买单。

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